Iedere eigenaar of huurder van een bedrijfspand in Eindhoven krijgt jaarlijks te maken met de vaststelling van de WOZ waarde. De waarde waarop de gemeente het pand schat, heeft invloed op belastinglasten en op fiscale regels. Voor wie een winkelpand bezit is de term WOZ waarde van het winkelpand vaak relevant. Wie meent dat de gemeente een te hoge inschatting heeft gemaakt, kan proberen de vaststelling te laten bijstellen.
WOZ waarde van een bedrijfspand
De gemeente Eindhoven bepaalt de waarde van gebouwen en percelen jaarlijks op basis van de Wet WOZ. De waardepeildatum is 1 januari van het voorafgaande jaar. Voor bedrijfspanden geldt dat men kijkt naar de waarde in het economische verkeer (de geschatte verkoopwaarde) tenzij de gecorrigeerde vervangingswaarde een hoger resultaat oplevert. Gemeenten gebruiken vaak twee methoden. Dat is de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) en de vervangingswaarde methodiek (GVW-methode).
Bij de HWK-methode begint de gemeente met een geschatte jaarhuur per vierkante meter, gecorrigeerd voor leegstandsrisico’s, afschrijving en overige factoren. Vervolgens past men een kapitalisatiefactor toe om tot de waarde te komen. De gemeente houdt in haar berekeningen rekening met kenmerken van het pand: bruto vloeroppervlak, gebruiksfunctie (winkel, kantoor of opslag), onderhoudstoestand, technische veroudering en locatie. Daarnaast kunnen omgevingsfactoren ook meespelen, zoals verkeersgeluid, parkeermogelijkheden, nabijheid voorzieningen of negatieve invloeden in de omgeving.
In Eindhoven geeft de gemeente op haar site aan dat men de verkoopprijzen van vergelijkbare panden gebruikt om een dergelijke waardering te ondersteunen. Verder is het mogelijk om bij de gemeente het taxatieverslag op te vragen, waarin staat hoe de gemeente is uitgegaan van uitgangspunten voor het pand, dat biedt vaak aanknopingspunten voor controle.
WOZ bedrijfspand voor belastingen en vastgoedexploitatie
De WOZ waarde van een bedrijfspand is niet louter een theoretisch cijfer: deze waarde is de grondslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB). Eindhoven heft OZB naar die vastgestelde waarde. Bij niet-woningen (bedrijfspanden, winkels e.d.) is het gebruikelijk dat zowel eigenaar als gebruiker OZB betaald kan worden, met hogere tarieven dan voor woningen.
Daarnaast heeft de WOZ waarde invloed op fiscale regels binnen je onderneming. De bodemwaarde van gebouwen (de minimale waarde waarvan afschrijving fiscaal geaccepteerd is) is gekoppeld aan de WOZ waarde. Hoe hoger de WOZ waarde, hoe minder gunstig de fiscale afschrijvingsruimte kan zijn. Verder kan bij bedrijfspanden die in privébezit zijn of als bedrijfsmiddel functioneren de WOZ waarde een rol spelen bij vermogens- of inkomstenbelasting, indien het pand verhuurd wordt of privé en zakelijk gebruik kent.
Voor winkeleigenaren in Eindhoven komt daar de aanduiding WOZ waarde winkelpand bij. Dezelfde methodiek wordt gebruikt, maar de exploitatie, huurwaardes en leegstand moeten specifiek voor detailhandel worden beoordeeld. Indien een winkelpand langer leeg staat of de huurprijzen onder druk staan, kan dat een argument zijn dat de gemeentelijke inschatting te hoog is.
Bezwaar WOZ maken voor het bedrijfspand
Controle begint met de WOZ-beschikking die je jaarlijks ontvangt. Je kunt binnen zes weken na de datum van de beschikking bezwaar indienen. Als je die termijn niet redt, kun je in sommige gevallen een pro forma bezwaar indienen om uitstel te vragen voor de motivering.
Om bezwaar effectief te maken, heb je argumenten nodig die aantonen dat de WOZ waarde bedrijfspand te hoog is. Denk aan vergelijkbare panden met lagere huurwaarden, leegstandgegevens, gebreken in onderhoud, afwijkingen in oppervlak of onjuistheden in de toegepaste huurprijs of kapitalisatiefactor. Een vaak gebruikte stap is om het taxatieverslag van de gemeente op te vragen en te analyseren. Als de gemeente bijvoorbeeld een onjuist bouwjaar, verkeerde indeling of een lagere afschrijving had moeten toepassen, dan kun je dat aantonen.
Na indiening beoordeelt de gemeente het bezwaar. Zij moet uiterlijk in het lopende jaar reageren, eventueel met een verlenging van zes weken mits je op de hoogte wordt gesteld. Wordt je bezwaar afgewezen of deels afgewezen, dan kun je in beroep bij de rechter (bestuursrecht). Hierbij geldt ook een termijn van zes weken na dagtekening van de uitspraak van de gemeente.
Let erop dat je, zelfs tijdens bezwaar, meestal de aanslag OZB moet betalen. Je kunt wel verzoeken om uitstel van betaling of een schorsing. Indien het bezwaar gegrond wordt verklaard, leidt dat tot een lagere WOZ waarde en dus lagere belastingen. Omdat het proces technisch kan zijn, kiezen sommige eigenaren of huurders voor ondersteuning van specialisten op het gebied van WOZ-bezwaar.
WOZ waarde heeft invloed
De WOZ waarde van jouw bedrijfspand in Eindhoven heeft directe gevolgen voor wat je betaalt en je fiscale mogelijkheden. Controleer jaarlijks de beschikking, vraag het taxatieverslag op en vergelijk met vergelijkbare panden. Als er aanwijzingen zijn dat de gemeente te hoog heeft vastgesteld, aarzel dan niet om bezwaar WOZ maken voor het bedrijfspand in te zetten, het kan financiële ruimte opleveren zonder dat je direct extra investeringen hoeft te doen.
